2008년 달라지는 부동산 정책·제도
 
내집 마련의 시기는 언제가 적기일까? 2008년도 부동산 시장에 대한 예측이 안정 전망이 우세하지만 내집 마련의 꿈을 키우는 실입주자들은 혼란스러운게 현실이다. 새 정부에서 참여정부의 부동산 정책을 이어갈지, 아니면 새로운 부동산정책을 내놓을 지 등 부동산 정책에 대한 확신이 현실적으로 어렵기 때문이다. 이에 따라 부동산 전문가들은 안정세가 이어질 것을 점치면서도 다양한 변수를 우려하지만 내년부터 시행될 각종 제도나 규칙에 대한 점검이 필요하다고 조언한다.

 

2008년 달라지는 부동산 관련 제도는 지역우선 공급제도 개선, 공공주택 후분양제 시행 등 공급규칙 개정 부문과 오피스텔 전매제한, 전·월세 계약 신고 의무화 등 거래에 관한 내용, 해외부동산 투자 규제 완화 등을 꼽을 수 있다. 대부분 시장 안정과 거래 투명화를 위해 기존 대책의 문제점을 보완, 개선하는 것을 골자로 하고 있다.

◎공급 관련 제도 변경

▲경제자유구역 지역거주자 우선공급 30%
이미 시행되고 있는 제도로 경제자유구역을 택지개발촉진법에 의한 대규모 택지개발지역(66만㎡ 이상)과 동일하게 보고 해당 거주자에게 우선공급 비율을 30%로 제한했다. 2007년 11월 21일 이후 분양승인 신청분부터 적용되고 있다. 이 때문에 인천경제자유구역 내 아파트 분양물량은 종전 100% 인천지역 우선 공급됐지만, 2007년 11월 21일 이후부터 서울 및 경기지역의 거주자들도 70%에 대해 청약 신청이 가능하다. 또 외국인 투자유치 활성화를 위해 경제자유구역 내 주택의 특별공급 대상자에 국제연합(UN) 등 국제기구 종사자가 추가됐다.

▲지역거주자 우선공급 거주기간 1년 이상
수도권 투기과열지구에서 건설하는 주택은 1년 이상 거주해야 지역 우선공급 대상이 된다. 달라진 '주택공급에 관한 규칙'개정안에 따르면 1년 이상의 범위에서 특별시장, 광역시장, 시장, 군수가 정하는 기간 이상의 해당지역 거주자에게 우선 공급이 이뤄지게 된다.

▲85㎡ 초과 공공건설임대주택도 무주택자 우선공급
'주택공급에 관한 규칙'개정안에 따라 85㎡ 초과 공공건설임대주택은 민영주택으로 분류되며, 무주택자에게 우선공급하도록 가점제를 적용, 입주자를 선정하고 잔여 주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용한다.

▲공공기관 후분양제 시행
국가, 주택공사, 수도권 내 지자체 및 지방공사가 공급하는 주택은 건축 공정이 전체의 40%에 달한 후에 입주자를 모집해야 한다.

▲비닐 간이공작물 거주자 국민임대주택 우선 공급
비닐, 부직포 등으로 건축된 간이 건축물 거주자로 행정자치부장관으로부터 그 거주 사실이 통보된 자 중 무주택 세대주에게 국민임대주택 건설량의 10% 범위 내에서 우선 공급된다.

▲공익사업 이주자 주택 특별공급
'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 공익사업 시행을 위해 철거되는 주택의 소유자 등에게도 국민주택 및 국민임대주택의 특별공급이 가능해 진다.

▲공공임대 아파트 분양전환 의무화
2008년 상반기부터 의무임대기간(5~10년)이 지난 공공임대 아파트의 분양전환이 의무화된다. 공공임대 아파트의 세입자들은 임대사업자가 의무 임대기간 종료 후 1년 안에 해당 지자체에 분양전환을 신청하지 않을 경우, 세입자 2/3 이상의 동의를 얻어 해당 지자체에 직접 분양전환 승인 신청을 할 수 있게 됐다.

◎세금 관련 제도 변경

▲신축주택에 대한 양도세 감면 혜택 폐지
내년부터 신축 주택에 대한 양도소득세 감면 혜택이 폐지된다. 따라서 그 동안 미분양(신축주택) 주택을 포함할 경우 1가구 2주택자로 간주되지 않고, 양도가액 기준 6억원까지 비과세 혜택이 주워졌으나 내년부터는 감면 혜택이 폐지된다.

▲배우자간 증여 공제 6억원으로 확대
지난 8월 세법 개편안에 따라 기존 배우자간 증여세 공제액이 3억원에서 6억원으로 확대된다. 10년간 증여액을 합산하게 되며 공제액도 10년간 합산해 6억원까지는 증여세가 공제된다.

◎개발 관련 제도 변경

▲부동산개발업 등록제 시행
2007년11월 18일부터는 일정 규모 이상의 부동산을 개발·판매·임대하는 경우 반드시 해당 소재지 시·도지사에게 '부동산개발업'등록을 해야 한다.

건축물 연면적 2천㎡(연간5천㎡)이상, 토지 3천㎡(연간 1만㎡) 이상 규모의 개발에 해당하며, 등록 요건도 까다로워 진다. 자본금 5억원 이상, 상근 가능한 전문인력 2명 이상, 33㎡ 이상의 사무실을 확보해야 한다.
기존 부동산개발업을 진행하고 있는 경우에는 2008년 5월 17일까지, 신규 개발사업을 하고자 할 경우에는 개발사업의 인·허가 신청전에 등록하면 된다.

▲기반시설 부담금 지역별 차등화 징수
실제 기반시설 설치 수준과 향후 수요를 감안하지 않아 형평성 논란이 제기됐던 연면적 200㎡가 넘는 건축물에 대한 기반시설부담금 징수가 지역별로 차등화 된다. 현재 적용되는 용도지역별 '용지환산계수' 등의 용지비용 산정방식이 지자체별로 차등화 되는 것이다.

◎거래 관련 제도 변경

▲전·월세 계약 신고 의무화
2008년 1월부터 주택 매매 거래에 대한 신고 뿐만 아니라 전세·월세 계약도 신고가 의무화 되며, 상반기부터는 실거래가도 신고해야 할 전망이다. 주택거래신고지역에서 전·월세 계약을 할 경우, 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 직접 신고해야 한다. 이를 위반할 경우 300만원 이하의 과태료가 부과된다.
또 주택거래신고지역에서 중개업자가 실거래가를 직접 신고하지 않을 경우에는 취득세의 최대 5배까지 과태료가 부과된다.

▲토지거래허가구역내 외국인 거래시 허가
내년 2월부터 토지거래허가구역 내에 토지 매입시 외국인(외국법인)도 허가를 받아야 한다. 기존에는 외국인(외국법인)에 한해 허가를 받지 않도록 했으나, 내국인이 외국법인설립을 통해 토지를 매입하는 등 악용되고 있어 개선된다.

▲수도권 투기과열지구 오피스텔 전매제한 실시
내년 하반기부터 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔도 전매 제한 및 지역우선공급제(20%)가 적용될 예정이다. 개정안은 내년 2월 임시국회에서 처리될 것으로 보이며, 내년 8월 이후 시행될 전망이다. 이로 인해 오피스텔 시세차익을 노린 단기 투자수요가 차단될 것으로 기대된다.

◎기타

▲해외 부동산 투자 전면 자유화
해외 부동산 취득 자유화가 내년 상반기 중으로 앞당겨 시행될 전망이다. 정부는 외환 자유화 조치의 일환으로 2007년 3월 주거 목적의 해외 부동산 취득한도를 전면 폐지했으며, 투자 목적의 해외 부동산 취득은 2006년 5월 100만달러, 2007년 2월 300만달러로 한도를 확대했다.

▲단독주택 재개발·재건축 연한 30년으로 강화
서울시가 '도시 및 주거환경정비 조례'개정을 통해 노후·불량 주택으로 간주되는 단독주택의 건축 연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 검토 중이다. 또한 벽돌로 지은 집은 종류에 상관 없이 준공 후 20년이 지나면 노후·불량 주택으로 간주될 전망이다.